新經(jīng)濟(jì)里的房東們：WeWork聯(lián)合創(chuàng)始人亞當(dāng)·紐曼和米格爾·麥克凱爾維把建筑轉(zhuǎn)化為其創(chuàng)業(yè)租戶的活力、癡迷和創(chuàng)造力
77歲的億萬富豪莫特·扎克曼（Mort Zuckerman）是波士頓地產(chǎn)公司（Boston Properties）的董事長(zhǎng)，他在紐約、華盛頓和舊金山等城市掌管著196億美元（市值）的高檔寫字樓。2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產(chǎn)公司。該公司由亞當(dāng)·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey）聯(lián)手創(chuàng)建。
那時(shí)34歲的紐曼曾是以色列海軍軍官，有一頭厚實(shí)的黑色長(zhǎng)發(fā)。他在紐約蘇活區(qū)第二個(gè)WeWork辦公地點(diǎn)的電梯里遇見了扎克曼。后者回憶說，當(dāng)時(shí)他心想：“沒想到啊沒想到。又一個(gè)進(jìn)入辦公室租賃市場(chǎng)的新星。”紐曼解釋了WeWork的商業(yè)模式：該公司用折扣價(jià)租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)。
紐曼領(lǐng)著扎克曼穿過WeWork的3.8萬平方英尺辦公區(qū)域，那里密密麻麻分布著很小的寫字間，四周用玻璃圍住，里面擠滿了年輕的創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員。咖啡間在歡樂時(shí)光到來時(shí)會(huì)變成杯觥交錯(cuò)的地方，會(huì)議室里擺滿視頻會(huì)議設(shè)備，辦公室管理員微笑著接待來客、處理包裹、沖調(diào)免費(fèi)咖啡和給激光打印機(jī)添加紙張。“我們的等待名單已經(jīng)排到了幾個(gè)月之后。”紐曼對(duì)他說。在2015年之前，這番熱鬧忙碌的景象將在7座城市的12個(gè)新辦公地點(diǎn)上演。
扎克曼被勾起了興趣。與那些跟波士頓地產(chǎn)公司簽約入駐公園大道寫字樓的租戶相比，很多WeWork會(huì)員的需求大為不同。這些初創(chuàng)企業(yè)需要彼此。他們互相依靠。他們想找到歸屬感。“亞當(dāng)非常清楚地知道，我們正身處新的文化中。”扎克曼說，“我已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)里干了很多年，天知道干了多久。我覺得WeWork的商業(yè)模式非常有創(chuàng)意，非常新穎。”（數(shù)據(jù)顯示，扎克曼已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)里干了50多年）
扎克曼邀請(qǐng)紐曼共進(jìn)午餐。然后又邀請(qǐng)了一次。到他們第四次見面時(shí)，他讓紐曼作出承諾，允許他以個(gè)人身份參與WeWork的下次融資。2015年，在距第一次參觀近兩年后，擁有20萬平方英尺辦公空間的WeWork將成為布魯克林海軍碼頭（Brooklyn Navy Yard）一棟寫字樓的主力租戶，而這棟耗資3億美元重建的寫字樓由波士頓地產(chǎn)公司與其他人共同所有。兩家公司還計(jì)劃在舊金山合作，以后或許還有波士頓。
此前，WeWork的兩位創(chuàng)始人對(duì)他們的故事三緘其口，并且要求投資人也守口如瓶。但現(xiàn)在不再保密了。在未來12個(gè)月里，該公司預(yù)計(jì)其會(huì)員數(shù)量將達(dá)到原來的三倍，從1.4萬名增加至4.6萬名，辦公地點(diǎn)將從現(xiàn)在的21個(gè)擴(kuò)大到60個(gè)，而一年前只有9個(gè)。四年前，WeWork在蘇活區(qū)開設(shè)了第一個(gè)辦公地點(diǎn)，面積只有3,000平方英尺，而且地板嘎吱作響，墻壁由兩位創(chuàng)始人自己動(dòng)手粉刷。如今，WeWork是紐約增長(zhǎng)速度最快的新辦公空間承租人，明年將成為美國增長(zhǎng)速度最快的新辦公空間承租人，因?yàn)樵摴緦褬I(yè)務(wù)擴(kuò)大到奧斯汀和芝加哥等城市，更別說倫敦、阿姆斯特丹和特拉維夫。
今年，WeWork將實(shí)現(xiàn)大約1.5億美元的營(yíng)收，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到30%。目前的發(fā)展計(jì)劃將使明年的營(yíng)收增加到4億多美元。今年2月，該公司（秘密）進(jìn)行了一輪大規(guī)模融資，由摩根大通（JPMorgan）領(lǐng)投，哈佛公司（Harvard Corp）、扎克曼和標(biāo)桿資本（Benchmark）跟投。這輪融資對(duì)WeWork的估值為15億美元。兩位創(chuàng)始人預(yù)計(jì)，他們將在明年再進(jìn)行一輪融資，公司估值可以輕松突破60億美元。若真是如此，各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維將成為賬面上的億萬富豪。
在蓬勃發(fā)展的聯(lián)合辦公市場(chǎng)上，WeWork目前處于領(lǐng)先地位。專門跟蹤聯(lián)合辦公趨勢(shì)的Deskmag網(wǎng)站表示，現(xiàn)在全球共有約5,900個(gè)聯(lián)合辦公地點(diǎn)，而五年前只有300個(gè)。那時(shí)，在這類場(chǎng)所辦公的人不到1萬，但如今接近26萬人。細(xì)分市場(chǎng)開始出現(xiàn)：Grind主要面向有多次創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的創(chuàng)業(yè)者和資深的專業(yè)人士；Hera Hub在加州經(jīng)營(yíng)著3個(gè)辦公地點(diǎn)，只向女性創(chuàng)業(yè)者開放。“人們希望辦公室別那么枯燥乏味。”Breather首席執(zhí)行官朱利安·史密斯（Julien Smith）說。Breather是將靈活辦公空間發(fā)揮到極致的初創(chuàng)公司，向常常奔波在外的會(huì)員提供以小時(shí)為單位的私人辦公室租賃服務(wù)。
WeWork的會(huì)員們坦承，該公司的每平方英尺租金高得驚人：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。但當(dāng)WeWork在倫敦紹森德（South End）開設(shè)最新的辦公地點(diǎn)時(shí)，剛一開始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個(gè)月才能達(dá)到這么高的出租率。原因在于，如果把安保、前臺(tái)、寬帶、打印等服務(wù)考慮在內(nèi)，WeWork會(huì)員每月可以節(jié)約幾百美元，而且少了很多煩心事。
但真正的好處是周圍有其他的人。在WeWork辦公的人可以在每周的百吉餅和含羞草聚會(huì)上進(jìn)行社交活動(dòng)，或許能夠找到軟件開發(fā)人員為他們編寫應(yīng)用程序。會(huì)員可以在非正式的演示日推介他們的創(chuàng)意，并從Wieden+Kennedy廣告公司等自愿效勞的外部合作伙伴那里得到免費(fèi)的建議。會(huì)員愿意的話，可以達(dá)成口頭協(xié)議并推薦工作機(jī)會(huì)。
“與這里相比，其他的辦公場(chǎng)所令人壓抑。”Neon的尼科爾·哈爾米（Nicole Halmi）說。Neon是圖片選擇平臺(tái)，位于舊金山田德隆區(qū)（Tenderloin）的WeWork辦公點(diǎn)。“辦公室的舊模式已死。”多年創(chuàng)業(yè)者加里·孟德爾（Gary Mendel）說。加里的Yopine位于華盛頓特區(qū)的WeWork辦公點(diǎn)，那里是由沃登面包（Wonder Bread）工廠改造而成。
Facebook、谷歌（Google）和其他硅谷公司多年前就開始讓所有人在一個(gè)龐大的房間里辦公。大企業(yè)也紛紛進(jìn)駐WeWork。例如百事可樂（PepsiCo）就在2011年把幾名員工派往SoHo區(qū)的WeWork辦公點(diǎn)，他們認(rèn)識(shí)到這些員工可以向規(guī)模較小的WeWork會(huì)員公司提供建議。“必須有人致力于開創(chuàng)更廣闊的圖景。”麥克凱爾維說。
市政府意識(shí)到這類辦公場(chǎng)所對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)大有裨益，于是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長(zhǎng)李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，并且在破敗的田德隆區(qū)設(shè)立了一個(gè)警區(qū)前哨站，以保障WeWork會(huì)員的安全。芝加哥市長(zhǎng)拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計(jì)劃和有利于初創(chuàng)企業(yè)的其他項(xiàng)目，以便說服WeWork在芝加哥西環(huán)（West Loop）地區(qū)開設(shè)辦公點(diǎn)。波士頓新任市長(zhǎng)馬丁·沃爾什（Martin J. Walsh）把新的WeWork辦公場(chǎng)所作為他上任后最初幾次公開演講的地點(diǎn)之一。“對(duì)芝加哥而言，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)在某種程度上還是個(gè)新鮮事物。隨著越來越多的人領(lǐng)會(huì)WeWork的那種想法，更多的人將會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生興趣。”沃爾什說。
“WeWork雙管齊下。”曾引導(dǎo)Facebook、阿里巴巴和通用汽車（General Motors）上市的著名投資人和摩根大通（JPMorgan Chase）副董事長(zhǎng)小詹姆斯·李（James B. Lee Jr.）說，“機(jī)構(gòu)擁有辦公空間可供年輕創(chuàng)業(yè)者使用，但他們想創(chuàng)建自己的公司，開辟自己的道路。WeWork不僅向他們提供辦公場(chǎng)地，還對(duì)他們說，‘我們希望你到這里來，我們將幫助你，造就你。’”
紐曼和麥克凱爾維仍然堅(jiān)持面試每一位新員工，確保他們不會(huì)把WeWork視為普通意義上的房地產(chǎn)公司。坦白說，兩人都對(duì)“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬里的地方長(zhǎng)大，但都曾在不同形式的大集體里生活過，都沒有父親在身邊。紐曼生長(zhǎng)在以色列單親母親家庭，媽媽是醫(yī)生。他的母親擔(dān)任印第安納波利斯一間醫(yī)院的住院醫(yī)師時(shí)，他用了兩年的童年時(shí)光學(xué)習(xí)英語。后來，他們回到以色列，搬到加沙地帶附近的尼里姆農(nóng)莊（Kibbutz Nirim）。在那里，所有的兒童都居住在集體宿舍里，與父母分開。紐曼和妹妹艾迪在這個(gè)集體中過得并不愉快，因?yàn)檗r(nóng)莊里的大家族兒童在幾個(gè)月的時(shí)間里都回避紐曼一家。“那是我一生中加入過的最不友善的團(tuán)體。”他說。
紐曼患有嚴(yán)重的誦讀困難癥，不喜歡看書學(xué)習(xí)。作為帆板運(yùn)動(dòng)的高手和違禁課外活動(dòng)的帶頭者，他逐漸被孩子們接納。紐曼說，到了強(qiáng)制服兵役的年齡時(shí)，他是最晚報(bào)考海軍軍官學(xué)校的人之一。在幾千名考生中，很多都曾接受了幾周的選拔營(yíng)訓(xùn)練。在執(zhí)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)任務(wù)時(shí)，紐曼開始掌管大權(quán)。海軍軍官學(xué)校錄取了600名考生，他是最后被叫到名字的幾個(gè)人之一。他以第三名畢業(yè)，服役五年后離開海軍。
麥克凱爾維在俄勒岡州尤金市（Eugene）一個(gè)由五位母親組成的集體里長(zhǎng)大，這個(gè)集體里還有其他五個(gè)孩子。盡管只是靠打理花園和領(lǐng)取救濟(jì)食品為生，但他們過得很快樂。含有違禁人工化學(xué)品的果珍飲料是特別的圣誕大餐。“那時(shí)，我們很貧困，但我們絲毫沒有這種感覺。”麥克凱爾維在該集體里的“姐妹”奇亞·奧基夫（Chia O'Keefe）說。奇亞是WeWork的早期員工，現(xiàn)在是創(chuàng)新主管。
麥克凱爾維是個(gè)有天分的學(xué)生，但學(xué)習(xí)很容易令他感到厭煩。那時(shí)，他的家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)蕭條，他喜歡想辦法使那些空置的臨街店面和關(guān)閉的樓房煥發(fā)生機(jī)。他特別喜歡Lazar's Bazar，這家小店仍然還在經(jīng)營(yíng)，向過往行人出售雜貨。麥克凱爾維存了幾周的零花錢，最后花7美元買了一條絲質(zhì)的窄領(lǐng)帶。“那是上世紀(jì)80年代。”他聳聳肩說道。
在俄勒岡大學(xué)打籃球并獲得建筑學(xué)學(xué)位后，他在上世紀(jì)90年代投身互聯(lián)網(wǎng)熱潮，創(chuàng)建了一家把日語和英語筆友聯(lián)系起來的網(wǎng)站。后來，他在布魯克林的一家建筑公司里找到了一份工作。
與此同時(shí)，紐曼的妹妹艾迪贏得以色列青少年小姐（Miss Teen Israel）頭銜，于是前往紐約市開展她的模特生涯。紐曼也跟著妹妹來到紐約。在接下來的五年時(shí)間里，他住在妹妹的公寓，一邊在巴魯克學(xué)院讀商業(yè)課程，一邊管理妹妹的六位數(shù)收入。紐曼進(jìn)行了幾次創(chuàng)業(yè)嘗試，包括出售帶有護(hù)膝墊的嬰兒連體衣（以慘敗告終）。他的Egg Baby較為成功，這是一家銷售高檔嬰兒服裝的網(wǎng)店。
麥克凱爾維和紐曼在一次聚會(huì)上成為了朋友。紐曼請(qǐng)麥克凱爾維設(shè)計(jì)他的新辦公室。麥克凱爾維勸他把辦公室搬到布魯克林的丹波（Dumbo）地區(qū)。2008年1月，他們第一次產(chǎn)生了靠出租共享辦公空間來賺錢的想法。當(dāng)時(shí)，紐曼將其辦公室的一角出租給他在Craigslist網(wǎng)站上找到的租客，以便分擔(dān)租金。幾周后，紐曼的房東約書亞·古特曼（Joshua Guttman）把紐曼帶到他在這條街上剛剛買下的一棟空樓，每層有5,000平方英尺，他準(zhǔn)備按每平方英尺1美元的價(jià)格收取租金。紐曼說：“我有個(gè)更好的主意。把其中一層交給我。我會(huì)把它劃分成15個(gè)辦公間，每個(gè)收取1,000美元，這樣每個(gè)月就能掙到1.5萬美元。你拿走7,500美元，向接待員支付2,500，剩下的歸我。”
那天下午，紐曼把上述想法告訴了麥克凱爾維。第二天早晨，熬了一夜的麥克凱爾維再次現(xiàn)身，帶來了場(chǎng)地名、場(chǎng)地標(biāo)志和一個(gè)可以運(yùn)作的網(wǎng)站。那處辦公場(chǎng)地被命名為Green Desk，注重環(huán)保，提供免費(fèi)的咖啡和Seventh Generation公司的清潔劑。麥克凱爾維說：“在我們看來，其他的辦公場(chǎng)所顯然不怎么好，很差勁。”古特曼最后同意了他們的想法，但是提出了一個(gè)條件：每層樓都按照那種模式來經(jīng)營(yíng)，這樣在經(jīng)營(yíng)上能夠節(jié)省更多的成本。
在Green Desk逐漸成型的過程中，紐曼繼續(xù)經(jīng)營(yíng)Egg Baby。麥克凱爾維辭去工作，在紐曼的妻子、電影制作人麗貝卡·帕特洛·紐曼（Rebekah Paltrow Neumann，她是女演員格溫妮絲·帕特洛的堂妹）的幫助下翻新了那棟樓。周末時(shí)，他驅(qū)車前往宜家（IKEA），將厚木板裝上他從Zipcar租來的汽車。這些厚木板被用來制作辦公桌。2008年，在他們的首個(gè)進(jìn)場(chǎng)期限臨近之際，經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生了。古特曼對(duì)他們說，這下全完了。“他說，‘我不是對(duì)你們發(fā)火，但這個(gè)生意將會(huì)失敗。在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，人們不會(huì)租辦公室。”紐曼說。
